Grundsteuer berechnen (mit Beispiel)

Für Immobilien und Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich fordern die Gemeinden nach § 1 GrStG eine Grundsteuer. Die Grund- und die Gewerbesteuern stellen als Gemeindesteuern die wichtigste Steuereinnahme dar. Die Gemeinden oder Städten schreiben in den Satzungen die Besteuerung fest. Im Zuge dessen kann der Gemeinderat sich eigenständig und frei entscheiden ob überhaupt eine Grundsteuer erhoben wird und wenn ja mit welchem Hebesatz.

Die komplette Steuererhebung kann jedoch nicht willkürlich erfolgen, denn wichtige Faktoren der Berechnung, wie der Zahlungszeitraum und die Steuermesszahl sowie der Steuermessbetrag, sind im Grundsteuergesetz und im Bewertungsgesetz festgelegt.
Zusätzlich erfolgt das Bewerten des Grundstücks nach den Vorschriften im Bewertungsgesetz. Der letztlich entscheidende Hebesatz hat ebenfalls großen Einfluss auf die Höhe der Steuerschuld und dieser kann von den Städten und Gemeinden immer individuell festgesetzt und je nach Finanzlage der Kommune auch gehoben oder gesenkt werden. Dies führt dazu, dass die Hebesätze in einigen Städten und Gemeinden recht hohe Werte aufweisen, in anderen dafür niedrig ausfallen. Aus diesen Gründen gibt es auch keine Online Grundsteuer Rechner.

Die Berechnung der Steuer erfolgt in drei Schritten und es ist auch wichtig zu wissen was hierbei besteuert wird. Es handelt sich um eine sogenannte Realsteuer und sie entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz. Sie ist objektbezogen strukturiert und bezieht sich ausschließlich auf die Beschaffenheit und den Wert des Grundbesitzes.

Ob der Eigentümer solvent ist und weitere persönliche Dinge, wie zum Beispiel hohe Hypotheken auf dem Grundbesitz bleiben hierbei bedeutungslos. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Grundsteuer nicht. Für unbebaute Grundstücke zahlt man jedoch entsprechend weniger, denn ein Gebäudewert erhöht natürlich die Steuerfestlegung. Auch ein Nießbrauch oder Wohnrecht nehmen Einfluss auf die Gestaltung der Steuerschuld. Zudem gibt es auch eine geringe Anzahl von Steuerbefreiungen lt. § 3 bis § 6 GrStG.

Information: Die Grunderwerbssteuer wird nur einmalig erhoben und zwar vom Käufer eines Grundstücks. Sie wurde in den letzten Jahren auch kräftig erhöht und beträgt in einigen Ländern schon 5 % und mehr. Die Grundsteuer hingegen zahlt man als Eigentümer für die Zeit seines Eigentums fortlaufend jährlich.

Rechtsgrundlagen für die Steuererhebung sind:

Was ist Gegenstand der Grundsteuer?

Grundsätzlich werden das Grundstück und die Wohnfläche beim Haus oder der Eigentumswohnung bei der Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Nach § 2 Bewertungsgesetz wird jede wirtschaftliche Einheit als eigenständiges Objekt vom zuständigen FA mit einer eigenen Steuernummer erfasst und somit zur Steuer herangezogen. Für neue wirtschaftliche Einheiten z.B.: durch einen Neubau oder die Aufteilung in Wohnungseigentum oder Teileigentum sowie eine Realteilung von Immobilien erhalten diese jedes eigene Steuernummern.

Nur der im Inland befindliche Grundbesitz unterliegt der Steuerpflicht.

Gegenstand kann sein:

  1. Betriebsgrundstücke und Gebäude, von Unternehmen
  2. Grundstücke und Gebäude der Land- und Forstwirtschaft
  3. bebaute oder nicht bebaute Grundstücke, welche nicht zu den ersten beiden Gruppen gehören - auch im Teileigentum (z.B. Eigentumswohnung) - Erbbaurechte sowie privates Wohneigentum (Grundstücke, Haus).
  4. Gemischt genutzte Grundstücke werden nach mehreren Fakten beurteilt
Diese Steuerform bezieht sich auf das betreffende Objekt und dessen Beschaffenheit und Wert. Hierbei sind folgende Kriterien relevant: Anschaffungswer von Grundeigentumt, Kosten Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus. Ein entsprechender Fragebogen, der ausgefüllt werden muss bei Neubauten oder Umnutzung liefert die Grundlagen zum berechnnen.

Welche Grundsteuer-Arten gibt es?

Die Berechnung erfolgt bei der deutschen Grundsteuererhebung unterteilt in Grundsteuer A und B und sie sind wie folgt in zwei Arten zu unterscheiden:

Grundsteuer A (agrarisch)

Steuergegenstand sind Land- und forstwirtschaftliche Vermögen und Betriebe

Grundsteuer B (baulich)

Erfasst sind hier alle bebauten und bebaubaren Grundstücke sowie Gebäude und Betriebsgrundstücke und Wohnungseigentum Teileigentum sowie Erbbaurechte

Kirchengrundsteuer

In einigen Ländern wird mit der Grundsteuer A für kirchensteuerpflichtige Eigentümer eine Annexsteuer aufgrund des Kirchensteuergesetzes erhoben. Hierüber bestimmen die jeweiligen Diözesen. In der Regel werden 10 % berechnet aufgrund des Grundsteuermessbetrages.

Diese Steuerform wird nur in den alten Bundesländern, mit Ausnahme von Bremen, als Zuschlag zu den Grundsteuermessbeträgen erhoben. Die ehemalige DDR praktizierte eine strikte Trennung zwischen Kirche und Staat, weshalb das staatliche Einziehen der Kirchensteuer für die neuen Bundesländer erst nach dem in Kraft treten des Einigungsvertrages, mit dem 1. Jan. 1991 begann. Eine Kirchengrundsteuer müsste von den ostdeutschen Kirchengemeinden zunächst beschlossen werden.

In den westdeutschen Bundesländern wird die Kirchengrundsteuer aufgrund der individuellen Festlegung der Ortskirchensteuer in den einzelnen Diözesen in unterschiedlicher Ausprägung erhoben. Lediglich Bayern beschränkt sich auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen im Sinne des § 2 Ziff. 1 GrStG (Grundsteuer A).

Quelle: Vertrag zwischen der BRD und der DDR über die Herstellung der Einheit Deutschlands (PDF)

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Eine allgemein gültige Aussage zur Höhe lässt sich nicht treffen, da diese nicht pauschal berechnet wird. Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt und die entsprechenden Steuerbescheide nach § 18 Abs.1 Nr. 1 AO erteilt das FA, in dessen Zuständigkeit Grundvermögen liegen. Die Grundlagenbescheide und auch der Grundsteuerbescheid sollten gründlich geprüft werden. Ergeben sich keine Änderungen in der Nutzung oder dem Hebesatz, so verschicken viele Behörden keinen neuen Bescheid. Die Festlegung und der Bescheid können auch öffentlich bekanntgemacht werden.

Die Höhe zur Berechnung kann sich ändern:

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Die Steuerschuld-Haftung liegt grundsätzlich beim im Grundbuch eingetragenen Eigentümer des Grundbesitzes oder sie wird vom wirtschaftlichen Besitzer bezahlt. Es handelt sich hierbei um eine fortlaufende öffentliche Last.

Bei mehreren Miteigentümern haften diese gesamtschuldnerisch. Dies bedeutet, dass die Gemeinde oder Stadtverwaltung bei jedem der Eigentümer die gesamten Steuern holen kann, wenn die anderen Steuerschuldner nicht zahlungskräftig sind.

Zusätzlich zu den „üblichen“ Steuerschuldnern kommt noch eine weitere Gruppe in Betracht. Eine Steuerhaftung Dritter könnte auch für:

Nießbraucher entstehen, wenn ein Nießbrauch angeordnet wurde.

Die Grundsteuer ist bei den Betriebskosten eines Grundstücks einzuordnen und als abzugsfähige Werbungskosten angesetzt werden. Weshalb sie bei der Grundstücksvermietung oder Verpachtung nach der Vorauszahlung des Eigentümers auf Mieter/Pächter aufgeteilt werden darf.

Grundstücks-Erwerber müssen bei großen Zahlungsrückständen zur Grundsteuer ebenfalls für das Erwerbsjahr und das davor liegende Steuerjahr haften.

Wann muss ich die Grundsteuer entrichten?

Die Grundsteuer wird zumeist für ein ganzes Kalenderjahr bestimmt. Im Steuerbescheid des Lagefinanzamtes (das bedeutet das FA in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt), der den Eigentümern gesandt wird, stehen die Fristen. Die Gemeinde kann die Grundsteuer, bei gleichem Hebesatz, auch für mehrere Jahre bestimmen.

Die Festsetzung erfolgt in aller Regel im Vierteljahres-Rhythmus beginnend im Februar und zwar am 15.02, 15.05, 15.08 und am 15.11. des Jahres.

Falls man die Grundsteuer in einem Betrag zahlen möchte, kann man dies beantragen, dann erfolgt die jährliche Zahlung zumeist zum 1. Juli jeden Jahres.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch eine Aussetzung nach dem Grundsteuergesetz § 32 bis § 34 GrSTG möglich.

Kann ich die Grundsteuer über die Nebenkosten umlegen?

Ja, der Vermieter kann die Grundsteuer als laufende öffentliche Last des Gebäudes als Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Diese fließt somit in die umlagefähigen Nebenkosten ein. Träger des sozialen Wohnungsbaus berechnen die Steuer in der Kostenmiete. Die Auflistung der Betriebskosten muss im Mietvertrag benannt sein damit sie zwischen den Parteien als vereinbart gilt.

Die Grundsteuer wird in den meisten Fällen nach dem Flächenmaßstab abgerechnet, es wären für die Abrechnung auch alternative Verteilerschlüssel zulässig. Sinnvollerweise schaut man im Mietvertrag nach. Bei Wohneigentum wird die Steuererhebung in der Regel konkret auf die Wohnung umgelegt wird und das erleichtert das Umlegen auf den Mieter erheblich. Nebenkosten werden pauschal monatlich an den Vermieter bezahlt. Einmal im Jahr wird eine zusammen fassende Nebenkostenabrechung an den Mieter geschickt. Die Nebenkostenabrechnung sollte unbedingt vom Mieter gründlich geprüft werden. Neben den Energiekosten für Heizung und Warmwasser, Kaltwasserverbrauch, Straßen- Schneereinigung und Müllbeseitigung, sowie diversen Versicherungen oder der Hausmeisterrechnung stellt auch die Grundsteuer einen großen Posten in der Nebenkostenabrechnung.

Der Hausverwalter berechnet dem Eigentümer ein Hausgeld, das sind die Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung. Da man als Eigentümer die Grundsteuer direkt bezahlt ist diese zumeist nicht im Hausgeld enthalten und muss separat zugerechnet werden. Das Hausgeld enthält zudem auch umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Der Vermieter darf nur umlagefähige und tatsächlich entstehende Kosten im Rahmen der Betriebskostenverordnung als Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen.

Bei einer gemischten Nutzung (Wohnung und Gewerbe) fallen Grundsteuersätze aus Grundsteuer A + B an. Da diese unterschiedlich hoch sind müssen Gewerbeflächen herausgerechnet werden. Nur die restliche Grundsteuer darf dem Mieter mit den Nebenkosten berechnet werden. Entfallen darf dies nur dann, wenn die Erhöhung durch die Gewerbeeinheit unerheblich ausfallen würde.

Wer bezahlt die Grundsteuer beim Objektverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie ändern sich die Grundsteuernummer und die Höhe der Steuer normalerweise nicht. Die Grundsteuer ist objektbezogen und deshalb bleibt die Steuernummer auch bei einem Wechsel des Eigentums bestehen.

Hierbei gibt es jedoch auch Ausnahmen. Eine Möglichkeit davon betrifft eine Teilung des Grundstücks (falls aus einem Grundstück zwei oder mehr gemacht werden zur Doppel- oder Reihenhausbebauung). Auch durch eine Nutzungsänderung des neuen Eigentümers kann sich eine neue Festsetzung ergeben, falls z.B. vor dem Verkauf das Grundstück für gemeinnützige Zwecke genutzt wurde. Gemeinnützige Vereine erhalten eine Befreiung von der Grundsteuer, was Firmen oder dem Privatmann nicht zusteht. Ebenso kann es umgekehrt der Fall sein, wenn ein privat genutztes Eigenheim künftig satzungsmäßig gemeinnützigen Zwecken zugute kommt. Auch eine veränderte Nutzung beeinflusst die Grundsteuer.

Die Bezahlung der Steuer richtet sich immer nach dem Stichtagsprinzip und daher den eigentumsrechtlichen Verhältnissen im Januar eines Kalenderjahres. Der Eigentümer zum Stichtag schuldet somit die volle Jahressteuer (§ 9 und § 10 Grundsteuergesetz). Sollten andere zivilrechtliche Vereinbarungen bezüglich der Übertragung von Lasten im Kaufvertrag stehen, so haben auf diese auf die Steuerschuld zur Grundsteuer keinerlei Einfluss. Das Finanzamt wendet sich mit seinen Zahlungsforderungen im laufenden Jahr grundsätzlich an den Veräußerer. Die Grundsteuer muss also vom Verkäufer für das laufende Jahr weiterbezahlt werden. Es wird jedoch in vielen Kaufverträgen zivilrechtlich im Innenverhältnis eine Erstattung des Käufers an den Verkäufer gesondert vereinbart. Dieses Vorgehen ist zwar nicht allgemein zu nehmende Praxis, kommt aber relativ häufig vor. Der Erwerber ist rechtlich erst im Januar des auf den Kauf folgenden Kalenderjahres neuer Steuerschuldner.

Eigentümer sind verpflichtet, den Finanzbehörden Veränderungen mitzuteilen. Dies betrifft bauliche wie persönliche Tatsachen. In Bezug auf einen Eigentümerwechsel gibt es ebenfalls eine Mitwirkungspflicht (§ 90 Abgabenordnung - AO). Nach einem Vertragsabschluss benachrichtigt der ausführende Notar automatisch das Finanzamt.

Falls ein Verkäufer rückständig ist mit der Zahlung der Grundsteuer muss der Erwerber für das von ihm erworbene Grundstück trotz anderslautender Gesetze letztendlich zahlen. Es gibt allerdings eine Haftungsbeschränkung welche besagt, dass die Grundsteuer des Erwerbsjahres und des davor liegenden Jahres zu entrichten sind. Beispiel: Beim Grundstückskauf in 2010 also dann auf die rückständige Grundsteuer ab 1. Januar 2009.

Zudem berechtigt diese öffentliche Last die Städte und Gemeinden zur Sicherung ihrer Ansprüche auch eine Zwangssicherungshypothek in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Gibt es einen Erlass bei Ertragsminderung?

Der Erlass ist besonders wichtig für Denkmalschutz-Immobilien, da hier häufig die Kosten höher sind als der Ertragsnutzen und dies ist auch Voraussetzung für eine Durchsetzung des Erlasses. Finanzämter sind trotz Rechtsanspruchs nicht immer einer Meinung mit den Eigentümern, weshalb es häufig zu Prozessen vor dem Verwaltungsgericht kommt. Interessante Informationen erhalten Eigentümer von alten Häusern im Ratgeber der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V.

Ausnahmen bei der Grundsteuerpflicht gibt es auch für Eigentümer bei Vermietung. Auf Antrag kann die Steuer auch hier erlassen werden, wenn die Einnahmen niedriger sind als die jährlichen Kosten. Lt. Gesetzgrundlage § 33 GrStG ist festgelegt, dass der Rohertrag der Mieten wenigstens um 50 % gemindert sein muss, was ohne Mitwirkung des Steuerschuldners der Fall ist. In solchen Fällen geht der Gesetzgeber davon aus, dass Steuerschulden unbillig sind. Bei 50 % Minderung werden 25 % der Steuer erlassen, beim Leerstand der Mietwohnung, was einer Minderung von 100 % gleichkommt, werden wenigstens 50 % erlassen.

Ein Erlass muss nach § 32 bis § 34 GrStG bis zum 31.03 eines Jahres beantragt werden. Es ist bei guter Argumentation auch ein dauerhafter Erlass zu erlangen.

Wie viel Grundsteuer fällt an bei Erbpacht?

Viele Menschen lassen sich von den günstigen Preisen verlocken und pachten ein Grundstück, statt es zu kaufen. Mit diesem Modell kann man Bauen auf einem fremden Grundstück. Der Eigentümer wird einen Erbpachtzins mit üblicherweise 3 – 5 % verlangen, was sich bei niedrigen Zinsen häufig nicht rechnet. Es ist anzuraten, den Erbpachtvertrag genau zu lesen und die Vertragsverhältnisse kritisch unter die Lupe zu nehmen. Auf die Frage nach der Höhe der Grundsteuer bei einer Erbpacht lässt sich keine pauschale Antwort finden. Genau wie bei jedem anderen Eigentum unterliegt auch das Erbbaurecht der Steuerschuld. Der Erbbauberechtigte muss Steuern zahlen für die gesamte Einheit, also auch das Grundstück in Erbpacht die Grundsteuer entrichten. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall davon aus, dass die Steuer zu Recht erhoben wird, da beim Erbbauberichtigten ja auch der wirtschaftliche Nutzen liegt.

Wer ist befreit von der Grundsteuer?

In genau umrissenen Grenzen und auf Grundlage der Befreiungsvorschriften in den § 3 bis § 8 GrStG werden Befreiungen zugunsten verschiedener Institutionen erteilt.

Aufgrund der objektiven Nutzungsart des Grundbesitzes wird bewertet. Fakten wie das Alter oder ein geringes Einkommen oder eine kolossale Belastung des Grundstücks sind im Grundsteuergesetz als Befreiungsgründe nicht vorgesehen. Im Allgemeinen gelten Steuerbefreiungen für den Grundbesitz der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnütziger Körperschaften:

Körperschaften des öffentlichen Rechts

Nutzung im Rahmen der hoheitlichen Aufgaben. Keine Steuerbefreiung erhält der Grundbesitz der Berufsvertretungen, der verschiedenen Berufsverbände oder der kassenärztlichen Vereinigungen

Deutsche Bundes- und Reichsbahn

Bei Nutzung für die Verwaltung und die Schienenwege und Ladestraßen Alle weiteren Betriebszwecke werden mit der 50 % ermäßigten Grundsteuer besteuert

Religionsgemeinschaften, Orden

Für Zecke der Verwaltung, Unterricht, Erziehung, Wissenschaft für die Dienstgrundstücke und Dienstwohnungen der Pfarrer;

Gemeinnützige Körperschaften und Vereine

Notwendig ist der enge Zusammenhang mit gemeinnützigen und mildtätigen Zwecken, dies gilt dann auch für Gemeinschaftsunterkünfte von Polizei und Streitkräften, Bereitschaftsunterkünfte in Krankenhäusern und Pflegeheimen, Altenheimen, Kinderheimen und Schülerheimen;

Private Eigentümer jedoch nur bei öffentlichen Aufgaben

Für folgende Nutzung:

Sowie für wissenschaftliche Zwecke:

Wie ermittle ich die Grundsteuer?

Durch den Hausbau oder Hauskauf sowie bei der Umnutzung einer Immobilie wird ein neuer Grundsteuerbescheid erstellt. Das Berechnungsverfahren wird gleich durchgeführt, doch gibt es für landwirtschaftlich genutzte Flächen und bebauten oder unbebauten anderen Grundstücken unterschiedliche Rechenansätze.

Die Grundsteuer kann man in drei Schritten ermitteln:

  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswerts fest. Grundlage hierfür ist das Bewertungsgesetz. Der Eigentümer und die zuständige Behörde erhalten daraufhin einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf der Grundlage des festgelegten Einheitswerts wird der Grundsteuermessbetrag ausgerechnet. In diesem Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Aufgrund dieser Berechnungen erhalten Eigentümer und Gemeinde einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Da der Gemeinde nun der Grundsteuermessbescheid vorliegt welcher den Messbetrag enthält, kann diese hiermit ihren individuell festgelegten Hebesatz multiplizieren.
Aus dieser Auflistung wird schon klar, dass jeder einzelne Schritt und jeder Bescheid wichtig ist für das Berechnen der Grundsteuer und vor allem für deren Höhe. Eigentümer sollten jeden Bescheid sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Rechtsmittel einlegen. Zur Veranschaulichung erhalten Sie Antworten hierzu auch in den Beispielberechnungen.

Einheitswert

Die Bemessungsgrundlage aller Berechnungen zur Grundsteuer ist die Feststellung des Einheitswerts. Das Finanzamt fordert in einem speziellen Fragebogen Angaben des Eigentümers von Neubauten an, welche zur Abgabe verpflichtet sind. Aus diesen Unterlagen ermittelt das Finanzamt den Einheitswert nach dem geltenden Grundsteuergesetz. Für alle Altbestände bestehen bereits Einheitswerte, welche der Vorbesitzer aushändigen kann. Das Finanzamt stellt den Grundstückswert fest und zwar entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren. Die Werte im Bescheid wurden bisher nicht in Euro, sondern in DM ausgewiesen.

Der Bescheid zum Einheitswert bildet die wichtige Grundlage für den Steuermessbescheid und damit folgerichtig auch für den Grundsteuerbescheid.

Tipp: Der Einheitswertbescheid sollte unbedingt geprüft werden, denn die Festlegungen sind für alle weiteren Steuerbescheide bindend. Falls man nicht einverstanden ist sollte man unbedingt Einspruch beim zuständigen Finanzamt einlegen zur Art, oder Berechnung des Grundstücks.

Die Einheitswerte werden ermittelt nach unterschiedlichen Nutzungen, sowie aufgrund dessen wo sich der Grundbesitz befindet, in den alten oder neuen Ländern Deutschlands wird der Wert der Immobilie aus den Jahren 1964 oder 1935 zugrunde gelegt:

Grundvermögen in Land- und Forstwirtschaftsbetrieben in den alten Ländern: Berücksichtigt werden private wie Betriebs-Grundstücke mit dem früheren Westteil Berlins. Das Bewertungsgesetz richtet sich nach dem Wert aus dem Jahr 1964.

Land- und Forstwirtschaft (ausgenommen Wohnung) in den neuen Ländern:

Berücksichtigt werden die neuen Länder und der ehemalige Ostteil Berlins und West-Staaken. Richtet sich ebenfalls nach den Wertverhältnissen aus dem Jahr 196.

Liegenschaften innerhalb der neuen Länder (einschl. Ostteil Berlins und West-Staaken):

Nach dem Bewertungsgesetz wir der Einheitswert aufgrund der Wertverhältnisse des Jahres 1935 festgestellt.

Vor 1991 existente Miet-Wohngrundstücke in den neuen Ländern (einschl. Ex-Ostteil Berlins und West-Staaken):

Wenn kein Einheitswert aus 1935 festgestellt wurde, gilt als Ersatz eine pauschale Grundsteuer unter Heranziehung der Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche. Die Berechnung erfolgt aufgrund § 42 Grundsteuergesetz.

Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren

Grundbesitzer erhalten nach der Ermittlung, ganz gleich ob diese im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren ermittelt wurden einen Einheitswertbescheid.

Ertragswertermittlung

Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Grundstücken angewandt. Hierbei ist der Wert durch ein Vielfaches der denkbaren Jahresmiete und diesen Kriterien herangezogen zur Festlegung:

Aus diesen Fakten setzt sich der Grundstückswert zusammen in Verbindung mit Bodenwert und Gebäude- und Außenanlagen-Wert ergibt sich dann der Einheitswert eines bebautem Grundvermögen.

Sachwertermittlung

Das Sachwertverfahren stellt den Grundstückswert aus vergleichbaren Bodenwerten, einbezogen werden die der Außenanlagen und der Wert des Gebäudes:

Steuermessbetrag

Wie ermittelt das Finanzamt den Steuermessbetrag? Das Feststellen des Steuermessbetrags erfolgt indem das FA Unterlagen anfordert wie: eine Grundstücksbeschreibung mit Lageplan, Bauzeichnungen und die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Zudem muss man ein Formular "Grundstücksbeschreibung" ausfüllen. Aufgrund dieser Angaben erstellt das FA einen Grundsteuermessbescheid und leitet diesen an die zuständigen Gemeinden oder Städte weiter. Auch der Eigentümer erhält einen Einheitswertbescheid. Aus diesem Wert ergibt sich der Grundsteuer Messbetrag im Grundsteuermessbescheid.

Der Steuermessbetrag kann ermittelt werden aus dem Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl. Die Höhe des Steuermessbetrages ist somit ebenso wie die Kenntnisse über den Einheitswert, die Steuermesszahl und den Hebesatz wichtig für das Grundsteuer berechnen. Jeder Steuerbürger sollte diese Werte auch sinnvollerweise überprüfen und bei Unstimmigkeiten dagegen Einspruch erheben.

Für einige Mietwohn-Grundstücke oder auch Einfamilienhäuser erstellen die Verwaltungen in Gemeinden und Städten ohne Mithilfe des Finanzamtes, aufgrund einer so genannten Ersatzbemessungsgrundlage, die Grundsteuerbescheide.

Steuermesszahl

Der Einheitswert wird im ersten Schritt zum Grundsteuer berechnen mit der sogenannten Steuermesszahl (§ 14 und § 15 GrStG) multipliziert und zwar gestaffelt nach der Art der Nutzung und der Grundstücksart.

Ansätze für die Steuermesszahl in den alten Bundesländern:

In den neuen Bundesländern (Ausnahme: Land- und Forstwirtschaft) werden Steuermesszahlen in der Höhe von 5 - 10 ‰ angesetzt. Ausgangspunkt sind hierbei die Einheitswerte zum 1.1.1935. Bei Altbauten (vor dem 31.03.1924 erbaut), deren Wert die Grenze von 15.338,76 € überschreitet ist der Multiplikator kleiner. Bis zu diesem Wert werden 10 ‰ herangezogen. Auch die Einwohnerzahlen haben Einfluss auf die Steuermesszahl. Über diese individuellen Werte erteilen Ihnen die Behörden gerne Auskunft. Von den Finanzbehörden erhalten die Eigentümer sowohl Informationen zum Einheitswert wie auch den Grundsteuermessbescheid.

Hebesatz

Wie bereits in der Einleitung erklärt kann dieser von den Gemeinden und Städten individuell festgelegt werden. Reiche Gemeinden können auch gänzlich auf diese Abgabeerhebung verzichten. Jeden Hebesatz ständig aktuell zu ermitteln würde den Rahmen eines Artikels sprengen, deshalb geben wir Ihnen die Empfehlung: Fragen Sie bei Ihrer zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach.

Beispiel (Berlin):

Grundsteuer A
Hebesatz für die Land- und Forstwirtschaft 150 % (besteht seit 1995 unverändert)

Grundsteuer B
Der allgemeine Hebesatz für Grundstücke in Berlin (Stand Dez. 2012) beträgt 810 % (wurde 2007 von 660 % auf 810 % höher gesetzt)

Beispiele zur Grundsteuerberechnung

Ermitteln kann man die Grundsteuer in drei Rechengängen, nachdem man im Einheitswertbescheid usw. die Werte des Einheitswertes und der Steuermesszahl sowie den Steuermessbetrag erfährt. Grundlage beim Wohnungseigentum ist häufig auch der EW/Ersatzwirtschaftswert. Hieraus folgend legt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest. Der dritte Schritt ist nun das Multiplizieren des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz der zuständigen Verwaltung.

Beispiel

Allgemein: Das FA hat den Einheitswert für ein Grundstück auf 30.677 EUR festgesetzt. Die maßgebende Steuermesszahl beträgt 3,5 von 1000, so dass das FA einen Steuermessbetrag von 107,37 EUR festsetzt. Beträgt der Hebesatz der Gemeinde 300 %, ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 322,11 EUR.

Weitere Beispiele:

Berechnung mit einem allgemeinen Hebesatz in Berlin:

Einheitswert der Eigentumswohnung 1.000.000 Euro
x Steuermesszahl (Berlin) = 0,0035

= Grundsteuermessbetrag = 3.500,00 Euro

x Grundsteuerhebesatz der Gemeinde x 8,1 (Hebesatz 810 %)

= Grundsteuer 28.350 Euro p.a.

Beispiel mit einem allgemeinen Hebesatz in Hamburg:

Einheitswert der Eigentumswohnung 100.000,00 Euro

Wertmesszahl 3,5 ‰
Hebesatz 200 %

= Grundsteuer 700,00 Euro p.a.

Beispiel mit einem allgemeinen Hebesatz in Köln (500%)

Grundsteuermessbetrag ist Einheitswert mal Grundsteuermesszahl

20.000 Euro x 3,5 ‰ = 70,00 Euro Grundsteuermesszahl

Grundsteuermesszahl multipliziert mit dem örtlichen Hebesatz ergibt die laufende Grundsteuer

70,00 Euro x 500% (Hebesatz in Köln) = 350,00 Euro Grundsteuer p.a.

(Stand für die Beispielrechnungen März 2012)

Rechtsmittel gegen Grundlagenbescheide zur Grundsteuer

Wie in den vorausgegangenen Darlegungen beschrieben stellt der Einheitswertbescheid die Grundlage dar für den Grundsteuermessbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO. Die Konsequenz daraus ist, dass die im Einheitswertbescheid festgelegten Tatsachen für weitere Folgebescheide maßgebend sind.

Mögliche Fehlerquellen könnten sich ergeben im Einheitswertbescheid, im Steuermessbetragsbescheid oder auch im Grundsteuerbescheid. Ein Widerspruch richtet sich immer an die ausstellende Behörde.

Einwände können eingelegt werden gegen den:

Einheitswertbescheid - betrifft den Wert des Grundstücks oder der Immobilie. Einwände gehen das Finanzamt.

Steuermessbetragsbescheid - betrifft die Festlegung des Steuermessbetrages Falls der Steuermessbetrag zu hoch ist können Einsprüche wegen der Höhe der Grundsteuer nur gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben werden. Der Einspruch bei diesem Tatbestand muss gegen den Messbescheid an das Finanzamt gehen. Die Gemeinde ist hierfür nicht der richtige Ansprechpartner.

Grundsteuerbescheid - falls die vorgenannten Daten zur Grundsteuer falsch übernommen wurden oder ein falscher Hebesatz eingetragen ist. Ein Einspruch zu diesen Fakten geht an die Gemeinde- oder Stadtverwaltung. Muss man einen Grundsteuerbescheid anfechten so ist ein schriftlicher Widerspruch erforderlich. Entwickelt sich hieraus ein Rechtsbehelfsverfahren werden diese nicht durch Finanzgerichte, sondern beim Verwaltungsgericht anhängig.

Rechtsmittel können gegen sämtliche Bescheide in aller Regel einen Monat nach Bekanntmachung beim Finanzamt eingelegt werden. Genaue Fristen hierzu entnehmen Sie dem Bescheid. Die Beratung durch einen versierten Anwalt oder Steuerberater könnte wertvoll sein, denn diese Steuer wird unter Umständen Jahrzehntelang erhoben.

Wikipedia zur Grundsteuerberechnung

Der Einheitswert wird mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von den Gemeinde festgesetzten Hebesatz multipliziert. Dieser wird durch Beschluss des Gemeinderates festgelegt. Die Höhe der Grundsteuer kann aber, wenn auch in einem bescheidenen Rahmen, Einfluss auf die Bevölkerungsentwicklung (durch Zuzug bzw. Wegzug) haben.

Für Verwunderung bei Verkäufern von Grundeigentum sorgt immer wieder die Jahressteuerregelung in § 9 Abs. 1 GrStG. Wird ein Grundstück im Laufe eines Jahres verkauft, ändert das Finanzamt den Einheitswertbescheid mit Wirkung zum folgenden 1. Januar. Die steuererhebende Gemeinde darf davon nicht abweichen und wird somit die Grundsteuer für das laufende Jahr vom Alteigentümer fordern und sich erst ab dem folgenden Jahr an den neuen Eigentümer wenden. Trotz fehlender gesetzlicher Grundlage gibt es aber einige Kommunen, die aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung die Steuerpflicht z.B. auf den der Grundstücksübergabe folgenden Monatsersten umschreiben.

Quelle: Wikipedia