Zahlen Mieter Grundsteuer?

Viele Mieter wundern sich, wenn plötzlich in der Nebenkostenabrechnung die Position Grundsteuer auftaucht. Schließlich gehört das Grundstück dem Vermieter und nicht dem Mieter. Trotzdem kann die Grundsteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf Mieter umgelegt werden.

Die kurze Antwort lautet: Mieter zahlen die Grundsteuer nicht direkt an die Gemeinde. Steuerschuldner ist grundsätzlich der Eigentümer. Der Vermieter darf die Grundsteuer aber als Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist.

Zahlen Mieter überhaupt Grundsteuer?

Ja, Mieter können über die Nebenkosten an der Grundsteuer beteiligt werden. Rechtlich zahlt zunächst der Eigentümer die Grundsteuer an die Gemeinde. Anschließend kann er diese Kosten als laufende öffentliche Last des Grundstücks über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Wichtig ist aber: Die Umlage muss mietvertraglich vereinbart sein. Ohne wirksame Betriebskostenvereinbarung kann der Vermieter die Grundsteuer nicht einfach zusätzlich verlangen.

In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung trägt. Dann ist die Grundsteuer grundsätzlich erfasst, weil sie in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt wird.

• Nebenkostenabrechnung für Vermieter: Grundsteuer und Betriebskosten richtig abrechnen

Warum darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dort wird sie als laufende öffentliche Last des Grundstücks ausdrücklich erwähnt.

Das bedeutet: Obwohl der Grundsteuerbescheid an den Eigentümer geht, darf der Vermieter diese Kosten bei entsprechender Vereinbarung an die Mieter weitergeben.

Das ist vergleichbar mit anderen umlagefähigen Betriebskosten, etwa:

• Wasserversorgung,
• Entwässerung,
• Müllbeseitigung,
• Straßenreinigung,
• Gebäudereinigung,
• Hauswartkosten,
• bestimmte Versicherungen.

Die Grundsteuer ist allerdings keine verbrauchsabhängige Kostenposition. Sie hängt also nicht davon ab, wie viel Wasser, Strom oder Heizung ein einzelner Mieter verbraucht.

Wer bekommt den Grundsteuerbescheid?

Den Grundsteuerbescheid bekommt grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie. Zuständig ist die Stadt oder Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt.

Das Finanzamt beziehungsweise die Finanzverwaltung stellt vorher die Grundlagen fest, insbesondere den Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an und erlässt den Grundsteuerbescheid.

Mieter erhalten normalerweise keinen eigenen Grundsteuerbescheid. Sie sehen die Grundsteuer erst in der Nebenkostenabrechnung, wenn der Vermieter sie umlegt.

Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Dadurch können sich die Grundsteuerbeträge je nach Grundstück, Bundesland und Gemeinde verändert haben.

Für Mieter ist wichtig: Die Grundsteuer bleibt grundsätzlich umlagefähig. Wenn die Grundsteuer des Vermieters steigt, kann sich das also in der nächsten Nebenkostenabrechnung bemerkbar machen.

In vielen Fällen wird die neue Grundsteuer erstmals in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2025 sichtbar. Diese Abrechnung erhalten Mieter häufig erst im Jahr 2026.

Mehr zur Berechnung finden Sie unter Grundsteuer berechnen.

Welche Grundsteuer betrifft Mieter?

Für Mietwohnungen ist in der Regel die Grundsteuer B relevant. Sie betrifft das Grundvermögen, also insbesondere Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Gebäude.

Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Die Grundsteuer C kann für baureife, aber unbebaute Grundstücke eine Rolle spielen. Für normale Mietwohnungen ist sie in der Regel nicht relevant.

Muss die Umlage im Mietvertrag stehen?

Ja. Der Vermieter kann Betriebskosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Häufig reicht eine Formulierung aus, nach der der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Dann ist die Grundsteuer grundsätzlich eingeschlossen.

Steht im Mietvertrag dagegen eine Inklusivmiete oder Pauschalmiete ohne gesonderte Betriebskostenumlage, kann die Grundsteuer nicht ohne Weiteres zusätzlich abgerechnet werden. Maßgeblich ist immer die konkrete Vertragsklausel.

Wie wird die Grundsteuer auf Mieter verteilt?

Wenn im Mietvertrag kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart ist, werden Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Das gilt auch für die Grundsteuer.

Beispiel:

Ein Mehrfamilienhaus hat 600 Quadratmeter Wohnfläche. Eine Wohnung hat 75 Quadratmeter. Die jährliche Grundsteuer für das Haus beträgt 2.400 Euro.

Berechnung	Wert
Anteil der Wohnung	75 / 600 = 12,5 %
Jährliche Grundsteuer des Hauses	2.400 Euro
Anteil des Mieters	300 Euro pro Jahr
Monatlicher Anteil	25 Euro

Der Mietvertrag kann aber auch einen anderen zulässigen Verteilerschlüssel vorsehen. Deshalb sollte man immer die Regelung im eigenen Mietvertrag prüfen.

Darf der Vermieter die Grundsteuer zu 100 Prozent umlegen?

Ja, die Grundsteuer kann grundsätzlich vollständig als Betriebskostenposition umgelegt werden, wenn die Umlage wirksam vereinbart ist.

Das bedeutet aber nicht, dass ein einzelner Mieter die gesamte Grundsteuer des Hauses zahlt. Bei mehreren Mietparteien wird die Grundsteuer nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel aufgeteilt, häufig nach Wohnfläche.

Der Vermieter darf auch nur die tatsächlich angefallene Grundsteuer abrechnen. Maßgeblich ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Bei gemischt genutzten Gebäuden gibt es Wohnungen und Gewerbeeinheiten im selben Haus. Dann stellt sich die Frage, ob die Grundsteuer vorher zwischen Wohn- und Gewerbeflächen getrennt werden muss.

Grundsätzlich kann auch hier nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel abgerechnet werden. Ein besonderer Vorwegabzug für Gewerbe ist nicht automatisch immer erforderlich.

Wenn die gewerbliche Nutzung aber zu erheblichen Mehrkosten führt oder der Mietvertrag eine besondere Aufteilung vorsieht, kann eine getrennte Betrachtung notwendig sein. Mieter sollten die Abrechnung in solchen Fällen besonders genau prüfen.

Darf eine höhere Grundsteuer nach der Reform einfach weitergegeben werden?

Wenn die Grundsteuer wirksam als Betriebskosten umgelegt werden darf, kann grundsätzlich auch ein gestiegener Betrag in die Nebenkostenabrechnung einfließen.

Eine besondere Kappungsgrenze nur wegen der Grundsteuerreform gibt es für die Betriebskostenabrechnung nicht. Entscheidend ist, ob die abgerechnete Grundsteuer tatsächlich angefallen ist und ob der richtige Verteilerschlüssel angewendet wurde.

Mieter können bei auffälligen Steigerungen Belegeinsicht verlangen und sich den Grundsteuerbescheid zeigen lassen.

Können Mieter den Grundsteuerbescheid einsehen?

Mieter haben grundsätzlich ein Recht darauf, die Belege zur Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Dazu gehört auch der Grundsteuerbescheid, wenn die Grundsteuer abgerechnet wird.

Bei der Belegeinsicht kann geprüft werden:

• ob die Grundsteuer tatsächlich angefallen ist,
• ob der abgerechnete Zeitraum passt,
• ob der Betrag richtig übernommen wurde,
• ob der richtige Verteilerschlüssel angewendet wurde,
• ob Vorauszahlungen korrekt angerechnet wurden.

In vielen Fällen genügt eine Kopie oder Einsicht beim Vermieter beziehungsweise bei der Hausverwaltung. Die genaue Form hängt vom Einzelfall ab.

Kann der Mieter gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?

Normalerweise nein. Der Grundsteuerbescheid richtet sich an den Eigentümer. Der Mieter ist nicht Adressat dieses Bescheids.

Mieter können aber die Nebenkostenabrechnung prüfen und Einwendungen gegen die Abrechnung erheben, wenn dort Fehler enthalten sind. Das betrifft zum Beispiel einen falschen Betrag, einen falschen Zeitraum oder einen unzutreffenden Verteilerschlüssel.

Ob der Eigentümer gegen den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid oder den Grundsteuerbescheid vorgeht, ist grundsätzlich Sache des Eigentümers.

Ist Grundsteuer in der Warmmiete enthalten?

Das hängt vom Mietvertrag ab.

Bei einer Betriebskostenvorauszahlung zahlt der Mieter monatlich Vorauszahlungen. Einmal jährlich wird abgerechnet. Dann kann es zu einer Nachzahlung oder Erstattung kommen.

Bei einer Betriebskostenpauschale ist die Grundsteuer in der Pauschale enthalten, sofern die Pauschale die entsprechenden Betriebskosten umfasst. Erhöhungen können nur unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen weitergegeben werden.

Bei einer echten Inklusivmiete ohne gesonderte Betriebskostenabrechnung ist eine zusätzliche Abrechnung der Grundsteuer in der Regel nicht vorgesehen.

Können Mieter die Grundsteuer steuerlich absetzen?

Mieter können die auf sie umgelegte Grundsteuer normalerweise nicht als haushaltsnahe Dienstleistung oder Handwerkerleistung absetzen. Die Grundsteuer ist eine öffentliche Abgabe und keine Arbeitsleistung im Haushalt.

Anders kann es bei bestimmten anderen Nebenkostenpositionen sein, etwa Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst oder Hausmeisterleistungen. Diese können je nach Einzelfall in der Steuererklärung relevant sein.

Wer seine Steuererklärung vorbereitet, sollte daher die Nebenkostenabrechnung genau aufteilen und nicht die gesamte Abrechnung pauschal ansetzen. Hinweise zu Formularen und Anlagen der Steuererklärung bietet zum Beispiel Lohnsteuer kompakt.

Was sollten Mieter in der Nebenkostenabrechnung prüfen?

Bei der Position Grundsteuer sollten Mieter besonders auf folgende Punkte achten:

• Ist die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart?
• Ist die Grundsteuer im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallen?
• Passt der Betrag zum Grundsteuerbescheid?
• Wurde der richtige Zeitraum abgerechnet?
• Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?
• Stimmt die Wohnfläche oder Nutzfläche?
• Wurden Vorauszahlungen korrekt angerechnet?
• Gibt es ungewöhnliche Steigerungen gegenüber dem Vorjahr?

Eine höhere Grundsteuer allein macht die Abrechnung nicht automatisch falsch. Sie sollte aber nachvollziehbar belegt werden können.

Fazit: Mieter zahlen Grundsteuer meist über die Nebenkosten

Mieter sind nicht selbst Schuldner der Grundsteuer. Der Grundsteuerbescheid geht an den Eigentümer und die Steuer wird von der Gemeinde erhoben.

Trotzdem können Mieter die Grundsteuer wirtschaftlich tragen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Dann erscheint die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.

Seit der Grundsteuerreform ab 2025 können sich die Beträge verändern. Mieter sollten deshalb nicht nur auf die Nachzahlung schauen, sondern die Betriebskostenklausel, den Grundsteuerbetrag, den Verteilerschlüssel und die Belege prüfen.