Grundsteuer B

Die Grundsteuer B ist die Grundsteuer für das sogenannte Grundvermögen. Sie betrifft vor allem bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Nicht zur Grundsteuer B gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft; für diese gilt die Grundsteuer A.

Die Grundsteuer B wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben, in deren Gebiet das Grundstück liegt. Die Einnahmen stehen den Gemeinden zu. Für Eigentümer ist sie eine laufende öffentliche Last des Grundstücks.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Die frühere Berechnung über alte Einheitswerte ist für die laufende Grundsteuer ab 2025 grundsätzlich nicht mehr maßgeblich. Entscheidend sind heute je nach Bundesland der Grundsteuerwert oder ein Landesmodell, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Gemeinde.

Was ist die Grundsteuer B?

Die Grundsteuer B ist die Grundsteuer für Grundstücke, die nicht zur Land- und Forstwirtschaft gehören. Sie betrifft damit die meisten privaten und gewerblichen Immobilien.

Zur Grundsteuer B gehören typischerweise:

• Einfamilienhäuser,
• Zweifamilienhäuser,
• Mehrfamilienhäuser,
• Eigentumswohnungen,
• unbebaute Grundstücke,
• Gewerbegrundstücke,
• gemischt genutzte Grundstücke,
• Teileigentum und Erbbaurechte.

Die Steuer knüpft an den Grundbesitz an und nicht an das Einkommen des Eigentümers. Persönliche Verhältnisse wie Einkommen, Darlehen oder private Schulden ändern die Grundsteuer B daher normalerweise nicht.

• Grundsteuerrecht: Bewertungs- und Grundsteuergesetz zur Reform 2025

Welche Grundsteuern gibt es in Deutschland?

Nach der Grundsteuerreform unterscheidet man vor allem drei Bereiche:

• Grundsteuer A: für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B: für das übrige Grundvermögen, also vor allem Wohn- und Gewerbegrundstücke.
• Grundsteuer C: als möglicher höherer Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke.

Die Grundsteuer C ist keine normale Steuer für alle Grundstücke. Gemeinden können sie unter bestimmten Voraussetzungen für baureife unbebaute Grundstücke nutzen, wenn sie damit städtebauliche Ziele verfolgen, etwa die Mobilisierung von Bauland.

Wer muss Grundsteuer B zahlen?

Grundsätzlich zahlt der Eigentümer die Grundsteuer B. Bei Eigentumswohnungen ist regelmäßig der jeweilige Wohnungseigentümer betroffen. Bei Erbbaurechten kann die Steuer dem Erbbauberechtigten zugerechnet werden.

Bei mehreren Eigentümern können diese gesamtschuldnerisch haften. Das bedeutet: Die Gemeinde kann sich wegen der Steuerforderung grundsätzlich an jeden Miteigentümer wenden. Wie die Eigentümer die Kosten untereinander verteilen, ist eine Frage des Innenverhältnisses.

Vermieter können die Grundsteuer B unter bestimmten Voraussetzungen über die Betriebskosten auf Mieter umlegen. Dafür muss die Umlage der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart sein.

Wie wird die Grundsteuer B ab 2025 berechnet?

Die Grundsteuer B wird in mehreren Schritten berechnet. Das genaue Bewertungsmodell hängt vom Bundesland ab. Im Bundesmodell lautet die vereinfachte Berechnung:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Der Grundsteuerwert beziehungsweise die jeweilige Bemessungsgrundlage wird durch das Finanzamt oder die zuständige Finanzverwaltung festgestellt. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde wendet anschließend ihren Hebesatz an und erlässt den Grundsteuerbescheid.

Mehr zur Berechnung finden Sie unter Grundsteuer berechnen.

Was ist der Grundsteuermessbetrag?

Der Grundsteuermessbetrag ist der Zwischenwert zwischen Bewertung und endgültiger Steuer. Er wird von der Finanzverwaltung festgesetzt und der Gemeinde mitgeteilt.

Die Gemeinde darf diesen Messbetrag grundsätzlich nicht frei ändern. Sie multipliziert ihn mit ihrem Hebesatz. Deshalb ist der Grundsteuermessbetrag für Eigentümer sehr wichtig: Ist er falsch, wirkt sich der Fehler auf die spätere Grundsteuer aus.

Mehr dazu finden Sie im Artikel Grundsteuermessbescheid.

Welche Rolle spielt der Hebesatz?

Der Hebesatz ist der kommunale Multiplikator. Jede Gemeinde legt ihn selbst fest. Dadurch kann die Grundsteuer B von Ort zu Ort deutlich unterschiedlich ausfallen.

Die Formel lautet:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = Grundsteuer pro Jahr

Beispiel:

Ein Grundsteuermessbetrag beträgt 90 Euro. Die Gemeinde hat für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 500 % beschlossen.

90 Euro x 500 / 100 = 450 Euro Grundsteuer B pro Jahr

Wichtig: Hebesätze aus alten Jahren sollten für die Grundsteuer ab 2025 nicht ungeprüft übernommen werden. Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze wegen der Reform neu festgelegt.

Warum ist der Einheitswert für die Grundsteuer B heute kaum noch relevant?

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer häufig auf alten Einheitswerten. In den alten Bundesländern stammten die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964, in den neuen Bundesländern sogar aus dem Jahr 1935.

Dieses System wurde verfassungsrechtlich beanstandet, weil gleichartige Grundstücke durch die veralteten Werte unterschiedlich behandelt werden konnten. Deshalb wurde die Grundsteuer reformiert.

Für die laufende Grundsteuer B ab 2025 ist grundsätzlich nicht mehr der alte Einheitswert maßgeblich, sondern die neue Bewertungsgrundlage nach Bundes- oder Landesrecht.

Welche Bundesländer haben eigene Modelle?

Nicht alle Bundesländer verwenden exakt das Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt. Sachsen und das Saarland nutzen weitgehend das Bundesmodell, aber mit abweichenden Steuermesszahlen.

Für Eigentümer bedeutet das: Die Grundsteuer B kann je nach Bundesland unterschiedlich berechnet werden. Maßgeblich sind daher immer die Bescheide der Finanzverwaltung und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Wann muss die Grundsteuer B bezahlt werden?

Die Grundsteuer B ist eine Jahressteuer. Sie wird normalerweise in vier Teilbeträgen fällig:

• 15. Februar,
• 15. Mai,
• 15. August,
• 15. November.

Auf Antrag kann die Grundsteuer häufig auch in einem Jahresbetrag gezahlt werden. Dann ist sie in der Regel am 1. Juli fällig. Die genauen Zahlungsdaten stehen im Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Kann die Grundsteuer B auf Mieter umgelegt werden?

Ja. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Vermieter können die Grundsteuer B daher über die Nebenkosten abrechnen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Häufig wird die Grundsteuer nach Wohnfläche verteilt. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohnungen und Gewerbeflächen kann eine genauere Aufteilung erforderlich sein, wenn die Gewerbenutzung die Kosten erheblich beeinflusst.

Mieter sollten prüfen, ob die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung korrekt angesetzt wurde und ob der Verteilerschlüssel zum Mietvertrag passt.

Mehr dazu finden Sie unter Zahlen Mieter Grundsteuer?.

Gibt es Befreiungen oder Ermäßigungen bei der Grundsteuer B?

Eine Befreiung von der Grundsteuer ist nur in gesetzlich geregelten Fällen möglich. Begünstigt sein können zum Beispiel bestimmte Grundstücke der öffentlichen Hand, Religionsgemeinschaften oder gemeinnützigen Körperschaften, wenn die Nutzung die Voraussetzungen erfüllt.

Private Gründe wie geringes Einkommen, hohe Kredite, Sanierungsbedarf oder selbst genutztes Wohneigentum führen normalerweise nicht automatisch zu einer Befreiung.

In besonderen Fällen kann ein Erlass der Grundsteuer in Betracht kommen, zum Beispiel bei erheblicher Ertragsminderung oder bei bestimmten Kulturdenkmälern. Dafür gelten enge Voraussetzungen und Fristen.

Was gilt bei Denkmälern und gemeinnütziger Nutzung?

Denkmalgeschützte Gebäude führen nicht automatisch zu einer niedrigeren Grundsteuer B. Ein Erlass oder eine Vergünstigung kommt nur in Betracht, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Auch bei gemeinnütziger Nutzung muss genau geprüft werden, wer Eigentümer ist, wie das Grundstück tatsächlich genutzt wird und ob eine gesetzliche Steuerbefreiung greift.

Beispiele für mögliche Befreiungen können Grundbesitz für bestimmte öffentliche, gemeinnützige, religiöse oder mildtätige Zwecke sein. Die Einzelheiten hängen aber vom konkreten Fall ab.

Welche Bescheide sind wichtig?

Bei der Grundsteuer B sind mehrere Bescheide zu unterscheiden:

• Grundsteuerwertbescheid oder entsprechender Landesbescheid: enthält die Bewertungsgrundlage.
• Grundsteuermessbescheid: enthält den Messbetrag.
• Grundsteuerbescheid: kommt von der Gemeinde und enthält die konkrete Zahlungsforderung.

Fehler bei Fläche, Grundstücksart, Nutzung, Baujahr oder Zurechnung betreffen häufig den Bescheid der Finanzverwaltung. Fehler beim Hebesatz oder bei der Zahlungsfestsetzung betreffen häufig den Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Die jeweilige Rechtsbehelfsfrist steht im Bescheid. Sie sollte unbedingt beachtet werden.

Fazit: Grundsteuer B betrifft die meisten Immobilien

Die Grundsteuer B ist die wichtigste Grundsteuerart für private Eigentümer, Vermieter und viele Unternehmen. Sie betrifft vor allem Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Gewerbegrundstücke.

Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Die alte Berechnung über Einheitswerte ist für aktuelle Grundsteuerbescheide grundsätzlich überholt. Entscheidend sind heute die neue Bewertungsgrundlage, der Grundsteuermessbetrag und der aktuelle Hebesatz der Gemeinde.

Für eine genaue Prüfung sollte man daher nicht nur auf den Endbetrag schauen, sondern alle drei Bescheide kontrollieren: Bewertungsbescheid, Messbescheid und Grundsteuerbescheid.