Hebesatz Grundsteuer: Bedeutung, Berechnung und Beispiele
Hinweis: Dieser Artikel wurde 2026 redaktionell überarbeitet und an die Grundsteuerreform ab 2025 angepasst.
Seit der Grundsteuerreform gilt die neue Grundsteuer erstmals ab dem 1. Januar 2025. Die alten Einheitswerte spielen für die laufende Grundsteuer ab 2025 grundsätzlich keine Rolle mehr. Trotzdem bleibt der Hebesatz weiterhin der entscheidende kommunale Faktor: Er bestimmt, wie hoch die Grundsteuer am Ende tatsächlich ausfällt.
- Was ist ein Hebesatz?
- Wer legt den Hebesatz fest?
- Welche Hebesätze gibt es bei der Grundsteuer?
- Hebesatz bei Grundsteuer und Gewerbesteuer
- Wie berechnet man die Grundsteuer mit dem Hebesatz?
- Beispielrechnung mit Hebesatz
- Warum haben sich viele Hebesätze ab 2025 geändert?
- Höhe der Hebesätze nach Städten
- Wie finde ich den richtigen Hebesatz meiner Gemeinde?
- Kann eine Gemeinde den Hebesatz erhöhen?
- Was tun, wenn der Hebesatz im Bescheid falsch ist?
- Fazit: Der Hebesatz entscheidet über die endgültige Grundsteuer
Was ist ein Hebesatz?
Der Hebesatz ist ein von der Gemeinde festgelegter Vomhundertsatz. Er wird als Prozentwert angegeben. Ein Hebesatz von 500 % bedeutet also, dass der Grundsteuermessbetrag mit 5 multipliziert wird. Die einfache Formel lautet: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer Beispiel: Ein Grundsteuermessbetrag beträgt 80 Euro. Die Gemeinde hat einen Hebesatz von 500 % festgelegt. 80 Euro x 500 / 100 = 400 Euro Grundsteuer pro Jahr Der Hebesatz ist damit nicht die Steuer selbst, sondern der kommunale Multiplikator auf den Messbetrag.Wer legt den Hebesatz fest?
Den Hebesatz legt die jeweilige Stadt oder Gemeinde fest. Grundlage ist das kommunale Hebesatzrecht. Dieses Recht gehört zur finanziellen Selbstverwaltung der Gemeinden. Der Hebesatz wird meistens in der Haushaltssatzung oder in einer eigenen Hebesatzsatzung beschlossen. Er kann für ein oder mehrere Kalenderjahre gelten und grundsätzlich auch geändert werden. Maßgeblich ist immer die aktuell gültige Satzung der Gemeinde und der konkrete Grundsteuerbescheid. Die Finanzverwaltung berechnet den Grundsteuermessbetrag. Die Gemeinde darf diesen Messbetrag nicht frei verändern. Sie kann aber über den Hebesatz beeinflussen, welche Grundsteuer aus dem Messbetrag entsteht.Welche Hebesätze gibt es bei der Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer gibt es unterschiedliche Hebesätze, weil nicht jeder Grundbesitz gleich behandelt wird.Hebesatz Grundsteuer A
Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Für diese Grundstücke kann die Gemeinde einen eigenen Hebesatz festlegen.Hebesatz Grundsteuer B
Die Grundsteuer B betrifft die meisten anderen Grundstücke. Dazu gehören zum Beispiel Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke, Gewerbegrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Für die meisten Eigentümer und Mieter ist daher der Hebesatz der Grundsteuer B der wichtigste Wert.Hebesatz Grundsteuer C
Seit der Grundsteuerreform können Gemeinden unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Grundsteuer C erheben. Sie betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Ziel ist es, Bauland nicht dauerhaft unbebaut liegen zu lassen. Ob eine Grundsteuer C erhoben wird, hängt vom Bundesland, vom Landesrecht und von der jeweiligen Gemeinde ab. Nicht jede Stadt nutzt diese Möglichkeit.Hebesatz bei Grundsteuer und Gewerbesteuer
Auch bei der Gewerbesteuer gibt es einen Hebesatz. Rechtsgrundlage ist § 16 GewStG. Wichtig ist die Unterscheidung:- Der Grundsteuerhebesatz betrifft Grundstücke und Immobilien.
- Der Gewerbesteuerhebesatz betrifft Gewerbebetriebe.
- Beide Hebesätze werden von der Gemeinde beschlossen.
- Für die Gewerbesteuer gilt grundsätzlich ein Mindesthebesatz von 200 %.
Wie berechnet man die Grundsteuer mit dem Hebesatz?
Für die Berechnung braucht man vor allem zwei Werte:- den Grundsteuermessbetrag aus dem Grundsteuermessbescheid,
- den Hebesatz der Gemeinde.
Beispielrechnung mit Hebesatz
Ein Eigentümer erhält vom Finanzamt einen Grundsteuermessbescheid. Darin steht ein Grundsteuermessbetrag von 75 Euro. Die Gemeinde hat für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 600 % festgelegt.| Rechenschritt | Wert |
|---|---|
| Grundsteuermessbetrag | 75 Euro |
| Hebesatz der Gemeinde | 600 % |
| Rechnung | 75 x 600 / 100 |
| Jährliche Grundsteuer | 450 Euro |
Warum haben sich viele Hebesätze ab 2025 geändert?
Durch die Grundsteuerreform haben sich die Bewertungsgrundlagen geändert. Viele Gemeinden mussten deshalb ihre Hebesätze neu festlegen, damit die Grundsteuer nach dem neuen Recht erhoben werden kann. Ein niedrigerer Hebesatz bedeutet dabei nicht automatisch, dass jeder Eigentümer weniger zahlt. Ebenso bedeutet ein höherer Hebesatz nicht automatisch, dass jeder Eigentümer stärker belastet wird. Entscheidend ist immer das Zusammenspiel aus neuem Messbetrag und Hebesatz. Die neue Grundsteuer kann deshalb im Einzelfall steigen, sinken oder ungefähr gleich bleiben. Das hängt unter anderem vom Grundstück, der Nutzung, dem Bundesland, dem Bewertungsmodell und dem örtlichen Hebesatz ab.Höhe der Hebesätze nach Städten
Die folgenden Werte sind Beispiele für kommunale Hebesätze nach der Grundsteuerreform. Hebesätze können sich durch neue Haushaltssatzungen oder Hebesatzsatzungen ändern. Maßgeblich ist daher immer die aktuelle Veröffentlichung der jeweiligen Stadt oder Gemeinde.| Stadt | Grundsteuer A | Grundsteuer B | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Berlin | 0 % | 470 % | seit 2025 |
| Hamburg | 100 % | 975 % | zusätzlich Grundsteuer C mit eigenem Hebesatz möglich |
| München | 824 % | 824 % | seit 2025 |
| Köln | 165 % | 550 % | Grundsteuer B seit 2026; 2025 lag sie bei 475 % |
| Frankfurt am Main | 317,62 % | 854,69 % | seit 2025 |
| Stuttgart | 160 % | 160 % | für 2025 und 2026 veröffentlicht |
| Düsseldorf | 295 % | 374 % | einheitlicher Hebesatz für Grundsteuer B |
| Chemnitz | 350 % | 493 % | seit 2025 |
Wie finde ich den richtigen Hebesatz meiner Gemeinde?
Den richtigen Hebesatz findet man normalerweise:- im Grundsteuerbescheid der Gemeinde,
- auf der Internetseite der Stadt oder Gemeinde,
- in der Haushaltssatzung,
- in einer gesonderten Hebesatzsatzung,
- beim Steueramt oder Kassen- und Steueramt der Gemeinde.
Kann eine Gemeinde den Hebesatz erhöhen?
Ja. Gemeinden können Hebesätze grundsätzlich neu festlegen. Das geschieht meistens im Rahmen der Haushaltsplanung oder durch eine Hebesatzsatzung. Eine Erhöhung kann politische, finanzielle oder reformbedingte Gründe haben. Besonders seit der Grundsteuerreform mussten viele Kommunen ihre Hebesätze neu bestimmen. Dabei wurde häufig von Aufkommensneutralität gesprochen. Das bedeutet aber nicht, dass jeder einzelne Eigentümer gleich viel zahlt wie vorher. Für Eigentümer und Mieter ist deshalb nicht nur der Hebesatz wichtig, sondern auch der neue Grundsteuermessbetrag.Was tun, wenn der Hebesatz im Bescheid falsch ist?
Wenn der Hebesatz im Grundsteuerbescheid falsch übernommen wurde, richtet sich ein Rechtsbehelf grundsätzlich gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Liegt der Fehler dagegen beim Grundsteuerwert, bei Flächen, der Grundstücksart oder beim Messbetrag, ist häufig der Bescheid des Finanzamts betroffen. Dann reicht es meist nicht aus, nur bei der Gemeinde zu widersprechen. Wichtig ist daher:- Grundsteuerwertbescheid prüfen,
- Grundsteuermessbescheid prüfen,
- Grundsteuerbescheid der Gemeinde prüfen,
- Frist in der Rechtsbehelfsbelehrung beachten.
Fazit: Der Hebesatz entscheidet über die endgültige Grundsteuer
Der Hebesatz ist der kommunale Faktor bei der Grundsteuer. Das Finanzamt legt den Messbetrag fest, die Gemeinde multipliziert diesen mit ihrem Hebesatz und erlässt den Grundsteuerbescheid. Die wichtigste Formel lautet: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer Seit 2025 sind viele Hebesätze neu festgelegt worden. Für eine zuverlässige Berechnung sollte man deshalb immer den aktuellen Grundsteuermessbetrag und den aktuellen Hebesatz der eigenen Gemeinde verwenden.Hinweis zu Amazon Affiliate
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