Grundsteuer berechnen: Formel, Beispiel und Regeln ab 2025

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer auf Grundbesitz. Sie betrifft Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie Erbbaurechte. Rechtsgrundlage ist vor allem das Grundsteuergesetz. Bewertungsfragen richten sich nach dem Bewertungsgesetz beziehungsweise nach den jeweiligen Landesgesetzen.

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Die früheren Einheitswerte aus 1935 bzw. 1964 sind für die laufende Grundsteuer ab 2025 grundsätzlich nicht mehr die entscheidende Berechnungsgrundlage. Stattdessen kommt es je nach Bundesland auf den Grundsteuerwert, Äquivalenzbeträge, Flächen- oder Lagefaktoren und anschließend auf den Grundsteuermessbetrag und den kommunalen Hebesatz an.

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• Das müssen Sie über die Grundsteuer wissen

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben. Sie knüpft nicht an das Einkommen des Eigentümers an, sondern an den Grundbesitz selbst. Deshalb spricht man von einer Realsteuer beziehungsweise Objektsteuer.

Besteuert werden insbesondere:

• unbebaute Grundstücke,
• bebaute Grundstücke,
• Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser,
• Mehrfamilienhäuser,
• Eigentumswohnungen,
• gewerblich genutzte Grundstücke,
• Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
• Erbbaurechte.

Persönliche Verhältnisse wie Einkommen, Schulden oder eine hohe Immobilienfinanzierung ändern die Grundsteuer normalerweise nicht. Entscheidend sind die steuerliche Bewertung des Objekts, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Gemeinde.

Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer in vielen Fällen noch auf sehr alten Einheitswerten. Diese Werte stammten in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Bewertungsgrundlagen als verfassungswidrig beanstandet, weil gleichartige Grundstücke dadurch teilweise sehr unterschiedlich behandelt wurden.

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Regeln erhoben. Das Berechnungsschema bleibt zwar ähnlich, die Bewertungsgrundlage ist aber neu. Im Bundesmodell lautet die vereinfachte Formel:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Wichtig ist: Nicht alle Bundesländer verwenden exakt dasselbe Modell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle eingeführt. Andere Länder folgen weitgehend dem Bundesmodell, haben aber teilweise einzelne Abweichungen, zum Beispiel bei Steuermesszahlen oder beim Hebesatzrecht.

Welche Grundsteuer-Arten gibt es?

Die Grundsteuer wird in verschiedene Arten eingeteilt. Für die meisten Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Baugrundstücken ist die Grundsteuer B entscheidend.

Grundsteuer A

Die Grundsteuer A betrifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Darunter fallen landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen und Betriebe.

Grundsteuer B

Die Grundsteuer B betrifft das sonstige Grundvermögen. Dazu gehören bebaute und unbebaute Grundstücke, Wohnhäuser, Eigentumswohnungen, gemischt genutzte Grundstücke, Gewerbegrundstücke und Erbbaurechte.

Grundsteuer C

Seit der Reform kann es zusätzlich eine Grundsteuer C geben. Sie betrifft baureife, aber unbebaute Grundstücke. Gemeinden können hierfür einen höheren Hebesatz festlegen, wenn sie damit städtebauliche Ziele verfolgen, etwa die Mobilisierung von Bauland.

Ob eine Grundsteuer C vor Ort erhoben wird, hängt von der jeweiligen Gemeinde und vom Landesrecht ab.

Kirchengrundsteuer

Die Kirchengrundsteuer ist ein regionaler Sonderfall. Sie wird nicht überall erhoben und betrifft in der Praxis vor allem bestimmte land- und forstwirtschaftliche Sachverhalte beziehungsweise kirchensteuerpflichtige Eigentümer in einzelnen Regionen. Für die normale Berechnung der kommunalen Grundsteuer B spielt sie meist keine Rolle.

Wie berechnet man die Grundsteuer?

Die konkrete Berechnung läuft in mehreren Schritten. Welches Modell genau gilt, hängt vom Bundesland ab. Für das Bundesmodell und viele Grundfälle lässt sich die Berechnung aber gut anhand der folgenden drei Schritte erklären.

1. Schritt: Grundsteuerwert oder andere Bemessungsgrundlage

Im Bundesmodell stellt das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert fest. Dabei können unter anderem Grundstücksfläche, Wohnfläche, Grundstücksart, Bodenrichtwert, Baujahr und statistische Nettokaltmiete eine Rolle spielen.

In einigen Bundesländern wird nicht nach dem Bundesmodell gerechnet. Dort können zum Beispiel Grundstücks- und Gebäudeflächen, Lagefaktoren oder der Bodenwert stärker im Mittelpunkt stehen.

Der Bescheid über den Grundsteuerwert oder die jeweilige Bemessungsgrundlage ist noch keine Zahlungsaufforderung. Er ist aber wichtig, weil er die Basis für die weiteren Bescheide bildet.

2. Schritt: Grundsteuermessbetrag

Aus der Bewertungsgrundlage wird der Grundsteuermessbetrag berechnet. Im Bundesmodell geschieht das durch Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl.

Für Wohngrundstücke liegt die Steuermesszahl im Bundesmodell regelmäßig deutlich niedriger als im alten Recht. Bei Wohngrundstücken beträgt sie grundsätzlich 0,31 Promille, bei Nichtwohngrundstücken grundsätzlich 0,34 Promille. Für bestimmte begünstigte Wohnformen kann es zusätzliche Abschläge geben.

Der Grundsteuermessbescheid kommt vom Finanzamt. Auch dieser Bescheid enthält normalerweise noch keine Zahlungsaufforderung. Er wird aber an die Gemeinde übermittelt und ist die Grundlage für den späteren Grundsteuerbescheid.

Mehr Informationen zum Messbescheid finden Sie auch unter Grundsteuermessbescheid.

3. Schritt: Hebesatz der Gemeinde

Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz wird von jeder Stadt oder Gemeinde selbst festgelegt. Deshalb kann die Grundsteuer für vergleichbare Immobilien je nach Ort deutlich unterschiedlich ausfallen.

Die Formel lautet:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

Bei einem Hebesatz von 500 % wird also mit dem Faktor 5 gerechnet. Bei einem Hebesatz von 750 % wird mit dem Faktor 7,5 gerechnet.

Beispiel: Grundsteuer ab 2025 berechnen

Das folgende Beispiel ist stark vereinfacht und zeigt nur das Grundprinzip im Bundesmodell. Je nach Bundesland, Grundstücksart, Bescheidwerten und Hebesatz kann die tatsächliche Berechnung anders ausfallen.

Rechenschritt	Beispielwert	Ergebnis
Grundsteuerwert	250.000 Euro	250.000 Euro
Steuermesszahl für ein Wohngrundstück	0,31 Promille	77,50 Euro Grundsteuermessbetrag
Hebesatz der Gemeinde	500 %	387,50 Euro jährliche Grundsteuer

Rechnung:

250.000 Euro x 0,31 Promille = 77,50 Euro Grundsteuermessbetrag

77,50 Euro x 500 % = 387,50 Euro Grundsteuer pro Jahr

Dieses Beispiel ersetzt nicht den amtlichen Bescheid. Maßgeblich sind immer die Werte im Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise im entsprechenden Landesbescheid, der Grundsteuermessbescheid und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Warum gibt es keinen bundesweit einheitlichen Grundsteuer-Rechner?

Ein einfacher Rechner kann nur dann zuverlässig sein, wenn die passenden Werte aus den Bescheiden und der aktuelle Hebesatz der Gemeinde bekannt sind. Außerdem gelten je nach Bundesland unterschiedliche Modelle.

Für eine überschlägige Berechnung reichen oft diese Angaben:

• Grundsteuermessbetrag aus dem Messbescheid,
• aktueller Hebesatz der Stadt oder Gemeinde,
• gegebenenfalls die Grundsteuerart A, B oder C.

Dann genügt die Formel:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer

Beispiel: 90 Euro Messbetrag x 620 / 100 = 558 Euro Grundsteuer pro Jahr.

Welche Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle?

Bei der Grundsteuer B haben mehrere Bundesländer eigene Modelle oder Abweichungen eingeführt. Das ist wichtig, weil die Berechnung deshalb nicht überall gleich funktioniert.

Bundesland / Modell	Grundidee
Bundesmodell	Bewertung vor allem nach Grundsteuerwert, Bodenrichtwert, Grundstücksdaten und Gebäudedaten
Baden-Württemberg	modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern	Flächenmodell
Hamburg	Wohnlagemodell
Hessen	Flächen-Faktor-Modell
Niedersachsen	Flächen-Lage-Modell
Saarland und Sachsen	weitgehend Bundesmodell, aber mit abweichenden Steuermesszahlen

Für Eigentümer bedeutet das: Man sollte nicht nur allgemeine Rechner nutzen, sondern vor allem die Bescheide des Finanzamts beziehungsweise der Gemeinde prüfen.

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich die Person, der der Steuergegenstand zugerechnet wird. In der Praxis ist das meist der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie.

Bei mehreren Eigentümern können diese gesamtschuldnerisch haften. Die Gemeinde kann sich dann wegen der gesamten Grundsteuer an einen der Miteigentümer wenden. Wie die Eigentümer die Kosten untereinander ausgleichen, ist eine Frage des Innenverhältnisses.

Bei einem Erbbaurecht wird die Grundsteuer regelmäßig dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Er zahlt also nicht nur den Erbbauzins, sondern grundsätzlich auch die Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit.

Neben dem Steuerschuldner können unter bestimmten Voraussetzungen auch weitere Personen haften, etwa Nießbraucher oder Erwerber bei rückständiger Grundsteuer. Bei solchen Sonderfällen sollte der konkrete Bescheid und die Rechtsbehelfsbelehrung genau geprüft werden.

Wann muss die Grundsteuer bezahlt werden?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie wird in der Regel in vier Teilbeträgen fällig:

• 15. Februar,
• 15. Mai,
• 15. August,
• 15. November.

Auf Antrag kann die Grundsteuer auch als Jahresbetrag gezahlt werden. Dann ist sie in der Regel am 1. Juli fällig. Einzelheiten und abweichende Kleinbetragsregelungen stehen im jeweiligen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Was gilt beim Verkauf einer Immobilie?

Beim Verkauf einer Immobilie gilt steuerlich das Stichtagsprinzip. Maßgeblich sind grundsätzlich die Verhältnisse zu Beginn des Kalenderjahres. Der bisherige Eigentümer bleibt daher häufig noch für das laufende Jahr Schuldner der Grundsteuer.

Im Kaufvertrag wird oft geregelt, dass der Käufer dem Verkäufer die Grundsteuer ab Besitzübergang anteilig erstattet. Diese Vereinbarung wirkt aber nur zwischen Käufer und Verkäufer. Die Gemeinde ist daran nicht automatisch gebunden.

Die steuerliche Umschreibung erfolgt regelmäßig erst zu einem späteren Zeitpunkt. Deshalb sollten Käufer und Verkäufer im notariellen Vertrag klar regeln, ab wann Lasten und Kosten wirtschaftlich übergehen.

Weitere Informationen zur Abgrenzung finden Sie unter Unterschiede zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer.

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Vermieter können sie also über die Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten abrechnen, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist.

In der Praxis wird die Grundsteuer häufig nach Wohnfläche verteilt. Bei Eigentumswohnungen wird sie oft direkt für die einzelne Wohnung festgesetzt, was die Zuordnung erleichtern kann.

Mieter sollten in der Nebenkostenabrechnung prüfen, ob die Grundsteuer korrekt angesetzt wurde und ob der verwendete Verteilerschlüssel zum Mietvertrag passt. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeflächen kann eine getrennte Betrachtung erforderlich sein, wenn die Gewerbenutzung die Kosten erheblich beeinflusst.

Mehr dazu finden Sie unter Zahlen Mieter Grundsteuer?.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer?

Die Grundsteuer und die Grunderwerbsteuer werden häufig verwechselt.

Die Grundsteuer fällt laufend an, solange jemand Eigentümer eines steuerpflichtigen Grundstücks oder einer Immobilie ist. Sie wird von der Gemeinde erhoben.

Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen grundsätzlich einmalig beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Sie betrifft also den Kaufvorgang. Umgangssprachlich wird manchmal auch von Grundstückssteuer gesprochen, gemeint ist dann aber häufig entweder die Grundsteuer oder die Grunderwerbsteuer. Deshalb sollte der Begriff immer genau geprüft werden.

Gibt es Befreiungen von der Grundsteuer?

Befreiungen von der Grundsteuer sind nur in gesetzlich geregelten Fällen möglich. Die Vorschriften stehen insbesondere in den §§ 3 ff. GrStG.

Steuerbefreiungen kommen zum Beispiel für bestimmten Grundbesitz der öffentlichen Hand, von Religionsgemeinschaften oder gemeinnützigen Körperschaften in Betracht, wenn die Nutzung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Private Gründe wie geringes Einkommen, hohe Darlehensraten, Sanierungsbedarf oder ein subjektiv als zu hoch empfundener Bescheid führen normalerweise nicht automatisch zu einer Befreiung.

Kann Grundsteuer erlassen werden?

Ein Erlass der Grundsteuer kommt nur in besonderen Fällen in Betracht. Das betrifft zum Beispiel bestimmte Kulturdenkmäler, Grünanlagen oder Fälle erheblicher Ertragsminderung.

Bei bebauten Grundstücken kann ein Teilerlass möglich sein, wenn der normale Rohertrag wesentlich gemindert ist und der Eigentümer diese Minderung nicht zu vertreten hat. Bei einer Minderung von mehr als 50 % kann ein Erlass von 25 % in Betracht kommen. Bei einer Minderung von 100 % kann ein Erlass von 50 % möglich sein.

Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag muss grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres gestellt werden. Maßgeblich sind die konkreten Voraussetzungen im Einzelfall und die Hinweise der zuständigen Gemeinde.

Welche Bescheide sollte man prüfen?

Bei der Grundsteuer können mehrere Bescheide wichtig sein. Jeder Bescheid sollte zeitnah geprüft werden, weil Fehler später schwerer zu korrigieren sein können.

• Grundsteuerwertbescheid oder Landeswertbescheid: betrifft die Bewertungsgrundlage.
• Grundsteuermessbescheid: betrifft den Messbetrag, den das Finanzamt festsetzt.
• Grundsteuerbescheid: kommt von der Gemeinde und enthält die konkrete Zahlungsforderung.

Typische Fehlerquellen sind falsche Flächen, falsche Grundstücksart, falsches Baujahr, fehlerhafte Nutzung, unpassende Zuordnung, falscher Hebesatz oder eine fehlerhafte Übernahme der Daten aus dem Messbescheid.

Welche Rechtsmittel gibt es gegen Grundsteuerbescheide?

Gegen welchen Bescheid man vorgehen muss, hängt davon ab, wo der Fehler liegt.

Fehler beim Wert, bei Flächen, Grundstücksart, Baujahr oder der Berechnungsgrundlage betreffen meist den Bescheid des Finanzamts. Fehler beim Hebesatz, bei der Zahlungsforderung oder bei der Übernahme des Messbetrags betreffen meist den Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Die Frist steht in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheids. Häufig beträgt sie einen Monat nach Bekanntgabe. Entscheidend ist aber immer der konkrete Bescheid.

Wer unsicher ist oder hohe Beträge betroffen sind, sollte steuerlichen oder rechtlichen Rat einholen. Die Grundsteuer kann über viele Jahre anfallen, deshalb lohnt sich eine sorgfältige Prüfung.

Fazit: Grundsteuer berechnen geht nur mit den richtigen Bescheiden

Die Grundsteuer wird auch ab 2025 grundsätzlich in mehreren Schritten ermittelt. Entscheidend sind die Bewertungsgrundlage, der Grundsteuermessbetrag und der Hebesatz der Gemeinde.

Die einfache Formel lautet:

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer

Für eine verlässliche Berechnung sollte man daher den aktuellen Grundsteuermessbescheid und den Hebesatz der eigenen Gemeinde verwenden. Allgemeine Beispiele helfen beim Verständnis, ersetzen aber nicht den amtlichen Bescheid.

• Weitere Informationen zur Grundsteuer