Einheitswert

Der Einheitswert war über viele Jahrzehnte eine zentrale Größe im Steuerrecht. Er wurde vor allem zur Berechnung der Grundsteuer verwendet. Früher spielte er auch in anderen Steuerbereichen eine Rolle, etwa bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Für die Bewertung von Immobilien bei Erbschaften und Schenkungen wird heute jedoch nicht mehr der alte Einheitswert verwendet, sondern ein gesonderter Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.

• Grundsteuerrecht: Bewertungs- und Grundsteuergesetz zur Reform 2025

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert war ein steuerlicher Wert für Grundstücke, Gebäude und bestimmte wirtschaftliche Einheiten. Er sollte eine einheitliche Bewertungsgrundlage schaffen, damit Steuern auf vergleichbarer Basis festgesetzt werden konnten.

Bei Immobilien war der Einheitswert jedoch regelmäßig deutlich niedriger als der aktuelle Verkehrswert. Das lag vor allem daran, dass die Wertverhältnisse nicht laufend an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst wurden.

Für die Grundsteuer wurden in den alten Bundesländern Wertverhältnisse aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern Wertverhältnisse aus dem Jahr 1935 zugrunde gelegt. Dadurch entstand über die Jahrzehnte eine immer größere Abweichung zu heutigen Immobilienwerten.

Warum war der Einheitswert niedriger als der Verkehrswert?

Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Preis, der für eine Immobilie am Markt erzielbar wäre. Der Einheitswert war dagegen ein steuerlicher Rechenwert nach alten Bewertungsregeln.

Er war meist niedriger als der Verkehrswert, weil:

• die Bewertungsstichtage sehr weit zurücklagen,
• spätere Marktsteigerungen nur unzureichend abgebildet wurden,
• nicht jede Modernisierung oder Wertentwicklung vollständig nachgezogen wurde,
• die alten Bewertungsverfahren stark schematisiert waren.

Das bedeutete aber nicht automatisch, dass die Grundsteuer immer niedrig war. Denn auf den Einheitswert folgten weitere Rechenschritte: Steuermesszahl, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz der Gemeinde.

Welche Bedeutung hatte der Einheitswert bei der Grundsteuer?

Bis Ende 2024 war der Einheitswert bei vielen Grundstücken die Ausgangsgröße für die Grundsteuer. Das frühere Schema lautete vereinfacht:

Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Grundsteuer

Das Finanzamt stellte den Einheitswert fest und erließ daraus den Einheitswertbescheid beziehungsweise den Grundsteuermessbescheid. Die Gemeinde verwendete anschließend den Messbetrag und ihren Hebesatz, um die konkrete Grundsteuer festzusetzen.

Mehr zur heutigen Berechnung finden Sie unter Grundsteuer berechnen.

Warum wurde der Einheitswert für die Grundsteuer abgeschafft?

Das alte System der Einheitsbewertung wurde für die Grundsteuer verfassungsrechtlich beanstandet. Der entscheidende Kritikpunkt war, dass gleichartige Grundstücke durch die veralteten Werte unterschiedlich behandelt werden konnten.

Die Werte aus 1964 beziehungsweise 1935 spiegelten die tatsächlichen Wertentwicklungen nicht mehr ausreichend wider. Grundstücke in stark gestiegenen Lagen konnten dadurch im Verhältnis zu anderen Grundstücken zu niedrig bewertet sein, während andere Fälle vergleichsweise stärker belastet wurden.

Deshalb musste die Grundsteuer neu geregelt werden. Die alte Grundsteuer durfte übergangsweise noch bis Ende 2024 erhoben werden. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer.

Was gilt seit 2025 statt des Einheitswerts?

Seit 2025 ist für die laufende Grundsteuer nicht mehr der alte Einheitswert maßgeblich. Im Bundesmodell wird stattdessen ein Grundsteuerwert festgestellt.

Die neue Grundsteuer berechnet sich im Bundesmodell vereinfacht so:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Nicht alle Bundesländer verwenden jedoch das Bundesmodell. Einige Länder haben eigene Modelle eingeführt, zum Beispiel Flächenmodelle, Bodenwertmodelle oder Flächen-Lage-Modelle. Deshalb kann die Berechnung je nach Bundesland unterschiedlich aussehen.

Für Eigentümer ist wichtig: Maßgeblich sind heute der neue Grundsteuerwertbescheid oder der entsprechende Landesbescheid, der Grundsteuermessbescheid und der Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Hat der Einheitswert heute noch Bedeutung?

Für die laufende Grundsteuer ab 2025 hat der Einheitswert bei Immobilien grundsätzlich keine aktuelle Bedeutung mehr.

Er kann aber noch in folgenden Fällen auftauchen:

• bei alten Grundsteuerbescheiden für Zeiträume bis einschließlich 2024,
• bei Einsprüchen oder Verfahren zu alten Bescheiden,
• bei historischen Unterlagen zu Immobilien,
• zur Erklärung früherer Grundsteuerberechnungen,
• in älteren Kauf-, Steuer- oder Verwaltungsunterlagen.

Wenn ein Bescheid für Zeiträume ab 2025 noch allein auf einen alten Einheitswert verweist, sollte er besonders sorgfältig geprüft werden. Für die neue Grundsteuer sind grundsätzlich die neuen Feststellungen maßgeblich.

Was stand im Einheitswertbescheid?

Der Einheitswertbescheid war ein Grundlagenbescheid des Finanzamts. Er enthielt den steuerlich festgestellten Wert der wirtschaftlichen Einheit und weitere Merkmale, die für die Grundsteuerberechnung wichtig waren.

Dazu konnten gehören:

• Art der wirtschaftlichen Einheit,
• Lage des Grundstücks,
• Zurechnung zum Eigentümer,
• Grundstücksart,
• festgestellter Einheitswert,
• Feststellungszeitpunkt.

Der Einheitswertbescheid war für Folgebescheide bindend. Fehler im Einheitswert mussten deshalb grundsätzlich gegen diesen Bescheid geltend gemacht werden und nicht erst gegen den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Wie wurde der Einheitswert früher berechnet?

Die Berechnung hing von der Grundstücksart und dem Bewertungsverfahren ab. Bei bebauten Grundstücken kamen vor allem das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren in Betracht.

Das Finanzamt konnte dafür Angaben des Eigentümers anfordern, zum Beispiel zu:

• Grundstücksfläche,
• Wohn- und Nutzfläche,
• Baujahr,
• Bauart und Ausstattung,
• Nutzung des Gebäudes,
• Mieteinnahmen oder üblichen Mieten,
• baulichen Veränderungen.

Die alten Werte wurden aber nicht anhand heutiger Marktpreise ermittelt. Genau darin lag einer der Hauptkritikpunkte am alten System.

Ertragswertverfahren beim Einheitswert

Das Ertragswertverfahren wurde früher insbesondere bei Mietwohngrundstücken angewendet. Dabei ging es vereinfacht darum, aus einer Jahresrohmiete und weiteren Grundstücksmerkmalen einen steuerlichen Wert abzuleiten.

Berücksichtigt wurden unter anderem:

• Wohn- und Nutzfläche,
• Bauart,
• Baujahr,
• Ausstattung,
• Grundstücksart,
• Finanzierungs- oder Förderungsmerkmale nach altem Recht.

Diese Berechnung war für viele Eigentümer schwer nachvollziehbar, weil sie auf alten Bewertungsgrundlagen beruhte.

Sachwertverfahren beim Einheitswert

Das Sachwertverfahren kam bei bestimmten Grundstücken zum Einsatz, wenn eine Bewertung über Erträge oder Mieten nicht passend war.

Dabei wurden typischerweise Bodenwert, Gebäudewert und gegebenenfalls Außenanlagen berücksichtigt. Auch diese Werte wurden nach den damaligen steuerlichen Bewertungsregeln ermittelt und nicht einfach aus heutigen Marktpreisen übernommen.

Einheitswert und Erbschaftsteuer

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der alte Einheitswert bei Immobilien nicht mehr die maßgebliche Bewertungsgrundlage.

Stattdessen wird ein Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz festgestellt. Je nach Grundstücksart kommen dabei zum Beispiel Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren in Betracht.

Bei unbebauten Grundstücken spielen regelmäßig Fläche und Bodenrichtwert eine Rolle. Bei bebauten Grundstücken hängt das Bewertungsverfahren davon ab, ob es sich zum Beispiel um Wohnungseigentum, ein Einfamilienhaus, ein Mietwohngrundstück oder ein Geschäftsgrundstück handelt.

Wichtig ist: Auch diese steuerlichen Werte müssen nicht immer exakt dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entsprechen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.

Einheitswert und Verkehrswert: der Unterschied

Der Einheitswert war ein steuerlicher Wert nach alten Bewertungsregeln. Der Verkehrswert ist dagegen der Marktwert einer Immobilie.

Begriff	Bedeutung
Einheitswert	alter steuerlicher Wert, vor allem für die Grundsteuer bis 2024
Grundsteuerwert	neue Bewertungsgröße im Bundesmodell der Grundsteuer ab 2025
Grundbesitzwert	steuerlicher Wert, unter anderem für Erbschaft- und Schenkungsteuer
Verkehrswert	Marktwert beziehungsweise voraussichtlich erzielbarer Verkaufspreis

Diese Werte sollten nicht miteinander verwechselt werden. Ein niedriger Einheitswert bedeutete nicht automatisch einen niedrigen Verkehrswert und umgekehrt.

Was tun bei alten Einheitswertbescheiden?

Alte Einheitswertbescheide sollte man nicht einfach wegwerfen. Sie können für frühere Jahre, alte Grundsteuerverfahren, steuerliche Nachfragen oder historische Unterlagen noch nützlich sein.

Für aktuelle Grundsteuerbescheide ab 2025 sollte man jedoch vor allem diese Unterlagen prüfen:

• Grundsteuerwertbescheid oder entsprechender Landesbescheid,
• Grundsteuermessbescheid,
• Grundsteuerbescheid der Gemeinde,
• aktueller Hebesatz der Gemeinde.

Fehler in Flächen, Grundstücksart, Nutzung oder Zurechnung sollten zeitnah geprüft werden. Die passende Rechtsbehelfsfrist steht im jeweiligen Bescheid.

Fazit: Der Einheitswert ist vor allem historisch wichtig

Der Einheitswert war lange Zeit eine zentrale Berechnungsgrundlage der Grundsteuer. Weil die zugrunde liegenden Wertverhältnisse aus 1935 beziehungsweise 1964 stammten, wurde das System verfassungsrechtlich beanstandet und durch die Grundsteuerreform ersetzt.

Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Für aktuelle Zahlungen kommt es deshalb nicht mehr auf den alten Einheitswert an, sondern auf die neuen Bewertungsgrundlagen, den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz der Gemeinde.

Als historischer Begriff bleibt der Einheitswert aber wichtig, um alte Bescheide, frühere Grundsteuerberechnungen und ältere Steuerunterlagen richtig einordnen zu können.