Unterschiede zwischen Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Die Begriffe Grundsteuer und Grunderwerbsteuer werden häufig verwechselt. Dabei handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Steuerarten. Die Grundsteuer fällt laufend für Grundbesitz an. Die Grunderwerbsteuer fällt dagegen in der Regel einmalig beim Kauf oder Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie an.

Für Käufer, Eigentümer und Bauherren ist die Unterscheidung wichtig. Beide Steuern können mit derselben Immobilie zusammenhängen, werden aber anders berechnet, von unterschiedlichen Stellen erhoben und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig.

• Grundsteuerrecht: Bewertungs- und Grundsteuergesetz zur Reform 2025

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer: der kurze Unterschied

Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf Grundbesitz. Sie betrifft Eigentümer von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücken und land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie gehört zu den typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Merkmal	Grundsteuer	Grunderwerbsteuer
Anlass	laufender Besitz von Grundbesitz	Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie
Häufigkeit	jährlich wiederkehrend	grundsätzlich einmalig beim Kauf
Zuständig	Stadt oder Gemeinde	Finanzamt des Bundeslands
Berechnung	Grundsteuermessbetrag x Hebesatz	Bemessungsgrundlage x Steuersatz des Bundeslands
Typischer Zahlungspflichtiger	Eigentümer	meist Käufer aufgrund Kaufvertrag
Umlage auf Mieter	unter Voraussetzungen über Betriebskosten möglich	nicht als laufende Betriebskosten umlagefähig

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz. Dazu gehören Grundstücke einschließlich Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Sie wird von der Stadt oder Gemeinde erhoben, in deren Gebiet sich der Grundbesitz befindet. Die Einnahmen stehen den Gemeinden zu.

Für Eigentümer ist die Grundsteuer eine laufende öffentliche Last. Sie fällt grundsätzlich jedes Jahr an, solange steuerpflichtiger Grundbesitz vorhanden ist.

Mehr zur allgemeinen Berechnung finden Sie unter Grundsteuer berechnen.

Welche Grundsteuerarten gibt es?

Bei der Grundsteuer unterscheidet man vor allem:

• Grundsteuer A: für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
• Grundsteuer B: für das übrige Grundvermögen, zum Beispiel Häuser, Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Gewerbegrundstücke.
• Grundsteuer C: möglicher erhöhter Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke.

Für private Immobilienkäufer und Eigentümer ist meist die Grundsteuer B entscheidend.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach reformiertem Recht erhoben. Die früheren Einheitswerte aus 1935 beziehungsweise 1964 sind für aktuelle Grundsteuerbescheide grundsätzlich nicht mehr die maßgebliche Grundlage.

Im Bundesmodell läuft die Berechnung vereinfacht so:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100 = jährliche Grundsteuer

Einige Bundesländer nutzen eigene Modelle. Deshalb sollte man immer die Bescheide der Finanzverwaltung und den Grundsteuerbescheid der Gemeinde prüfen.

Der Grundsteuermessbescheid kommt vom Finanzamt beziehungsweise der Finanzverwaltung. Der konkrete Grundsteuerbescheid mit Zahlungsaufforderung kommt von der Gemeinde.

Wann wird die Grundsteuer fällig?

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Sie wird normalerweise in vier Teilbeträgen fällig:

• 15. Februar,
• 15. Mai,
• 15. August,
• 15. November.

Auf Antrag kann die Zahlung häufig auch als Jahresbetrag erfolgen. Dann ist die Grundsteuer in der Regel am 1. Juli fällig. Die genauen Zahlungsdaten stehen im jeweiligen Grundsteuerbescheid.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie fällt also nicht wegen des laufenden Besitzes an, sondern wegen des Erwerbsvorgangs.

Typische Fälle sind:

• Kauf eines Baugrundstücks,
• Kauf eines Hauses,
• Kauf einer Eigentumswohnung,
• Erwerb eines Erbbaurechts,
• bestimmte Anteilserwerbe an grundbesitzenden Gesellschaften.

Beim normalen Immobilienkauf meldet der Notar den Vertrag an das Finanzamt. Das Finanzamt erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich nach der Gegenleistung berechnet. Beim klassischen Kauf ist das meistens der Kaufpreis.

Die Formel lautet:

Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Beispiel:

Ein Haus kostet 400.000 Euro. Im betreffenden Bundesland gilt ein Grunderwerbsteuersatz von 6,5 %.

400.000 Euro x 6,5 % = 26.000 Euro Grunderwerbsteuer

Je nach Vertrag können weitere Leistungen zur Bemessungsgrundlage gehören. Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können unter Umständen gesondert behandelt werden, wenn sie realistisch bewertet und im Kaufvertrag klar ausgewiesen werden.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Der bundesgesetzliche Steuersatz beträgt 3,5 %. Die Bundesländer können davon abweichende höhere Sätze festlegen.

Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beziehungsweise der maßgeblichen Gegenleistung.

Eine aktuelle Übersicht der Bundesländer finden Sie im Artikel Grundstückssteuer.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Rechtlich können bei der Grunderwerbsteuer mehrere am Erwerbsvorgang beteiligte Personen Steuerschuldner sein. Beim normalen Immobilienkauf wird im Kaufvertrag aber fast immer vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer wirtschaftlich trägt.

In der Praxis zahlt daher meistens der Käufer. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt regelmäßig die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese wird für die endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch benötigt.

Fällt beim Verkauf auch Grunderwerbsteuer an?

Für den Verkäufer fällt beim Verkauf normalerweise keine Grunderwerbsteuer als eigene Kaufnebenkostenposition an. Die Grunderwerbsteuer betrifft den Erwerbsvorgang und wird in der Praxis meist vom Käufer getragen.

Das bedeutet aber nicht, dass ein Immobilienverkauf steuerlich immer folgenlos ist. Verkauft jemand eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn, kann Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft anfallen.

Mehr dazu finden Sie im Artikel Grundstückssteuer.

Was ist mit Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?

Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne.

Bei Grundstücken und Immobilien gilt grundsätzlich eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Wird innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.

Keine Besteuerung kommt in vielen Fällen in Betracht, wenn die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Bei vermieteten Immobilien, teilweiser Eigennutzung, Erbschaften, Scheidungen oder gemischt genutzten Objekten sollte die steuerliche Lage genau geprüft werden.

Grundsteuer beim Immobilienverkauf

Die Grundsteuer richtet sich nach dem steuerlichen Stichtag und dem Grundsteuerbescheid. Häufig bleibt der bisherige Eigentümer für das laufende Kalenderjahr noch gegenüber der Gemeinde zahlungspflichtig.

Im Kaufvertrag wird aber oft vereinbart, dass Nutzen und Lasten ab einem bestimmten Datum auf den Käufer übergehen. Dann erstattet der Käufer dem Verkäufer die Grundsteuer für den Zeitraum ab Besitzübergang anteilig.

Diese Vereinbarung wirkt grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer. Für die Gemeinde ist weiterhin der jeweilige Grundsteuerbescheid maßgeblich.

Warum bekommen Käufer Post von Finanzamt und Gemeinde?

Nach dem Immobilienkauf können mehrere Schreiben kommen:

• Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt,
• gegebenenfalls Bescheide zur neuen steuerlichen Zurechnung,
• Grundsteuermessbescheid oder Änderungsbescheid,
• Grundsteuerbescheid der Gemeinde, häufig erst ab dem Folgejahr,
• Gebührenbescheide, zum Beispiel für Abfall, Wasser oder Abwasser.

Nicht jeder Bescheid betrifft dieselbe Steuer. Deshalb sollte man genau prüfen, welche Behörde schreibt und worum es geht.

Kann die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.

Die Grunderwerbsteuer ist dagegen keine laufende Betriebskostenposition. Sie fällt beim Erwerb an und kann nicht einfach wie die Grundsteuer jährlich über die Nebenkosten auf Mieter verteilt werden.

Mehr dazu finden Sie unter Zahlen Mieter Grundsteuer?.

Typische Verwechslungen

Häufig entstehen Fehler, weil ähnliche Begriffe verwendet werden.

Begriff	Gemeint ist meist
Grundsteuer	laufende Steuer der Gemeinde auf Grundbesitz
Grunderwerbsteuer	einmalige Steuer beim Kauf oder Erwerb
Grundstückssteuer	umgangssprachlicher Sammelbegriff, oft ungenau
Spekulationssteuer	Einkommensteuer auf privaten Veräußerungsgewinn
Einheitswert	alte Bewertungsgröße für die Grundsteuer bis Ende 2024

Gerade bei älteren Artikeln oder Bescheiden sollte man prüfen, ob noch vom Einheitswert die Rede ist. Für aktuelle Grundsteuerbescheide ab 2025 ist er grundsätzlich nicht mehr die maßgebliche Berechnungsgrundlage.

Fazit: laufende Steuer oder Kaufsteuer?

Der wichtigste Unterschied ist einfach: Die Grundsteuer ist eine laufende Steuer auf den Besitz von Grundbesitz. Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie.

Wer eine Immobilie kauft, muss daher meist beides einplanen: die einmalige Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten und die laufende Grundsteuer für die Zeit als Eigentümer.

Beim Verkauf kann zusätzlich die Frage entstehen, ob ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vorliegt. Das ist aber nicht Grunderwerbsteuer, sondern Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft.